Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont des maisons de retraite médicalisées qui proposent un accueil en chambre.
A qui s’adresse l’investissement en EHPAD ?
Vous souhaitez percevoir des revenus réguliers sans aucune gestion
Vous réfléchissez à des solutions pour protéger votre patrimoine des risques des marchés financiers
Vous souhaitez diversifier votre patrimoine dans l’immobilier
Les avantages de l’investissement en l’EHPAD
- Une demande soutenue par l’allongement de la durée de vie et le numerus clausus
- Une rentabilité attractive et pérenne avec des baux fermes sur 12 ans
- Une gestion entièrement déléguée à des bailleurs professionnels
- Une fiscalité optimisée grâce au régime de la location meublée
Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’accéder, par la location de biens immobiliers meublés, à un dispositif fiscal particulier, sans conditions particulières d’investissement.
Ce statut répond à de nombreux objectifs patrimoniaux.
SE CONSTITUER UN CAPITAL ET DES REVENUS COMPLEMENTAIRES
Vous vous constituez un patrimoine (EHPAD ou autre) en utilisant l’effet de levier du crédit, tout en protégeant votre famille grâce à l’assurance décès du crédit.
Vous disposez d’un bail commercial (signé avec le gestionnaire de l’EHPAD) et d’une délégation de gestion : l’ensemble des démarches comptables et fiscales est pris en charge par le cabinet comptable.
PROFITER DE RÈGLES COMPTABLES ET FISCALES AVANTAGEUSES
La location meublée dépend de la catégorie de revenus des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Grâce aux règles comptables et fiscales avantageuses, vous pouvez amortir les biens acquis et bénéficier ainsi d’un résultat fiscal minoré ou nul pendant une certaine durée.
Vous pouvez, sous certaines conditions, opter pour le régime de la TVA et profiter du remboursement de la TVA payée lors de l’acquisition du bien immobilier.
Vous pouvez optez pour ce régime lors de l’acquisition d’un EHPAD ou d’une résidence Etudiante ou d’un appartement meublé.
BÉNÉFICIER D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT SUR LE REVENU
Pour certains investissements (résidence de tourisme, établissement de soin…), vous profitez d’une réduction d’impôt de 11 %du prix de revient dans la limite de 300 000 € (HT) investis par an. En contrepartie, l’amortissement calculé sur le prix de revient de l’immeuble ayant été retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt ne sera plus déductible.
L’avantage fiscal procuré par ce dispositif et un certain nombre d’autres réductions et crédits d’impôts2 est soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Comment fonctionne la fiscalité ?
Fiscalité sur les revenus
Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.
Deux régimes fiscaux différents sont possibles :
• le micro-BIC : les recettes brutes (si elles sont inférieures ou égales à 70.000 €) peuvent être soumises à imposition après abattement forfaitaire de 50 % indépendamment de toute autre charge, sous réserve qu’il s’agisse d’une entreprise individuelle. Le revenu imposable est toujours positif. Ce régime peut, à compter de 2018, se cumuler avec l’assujettissement à la TVA.
• le régime réel simplifié : les recettes brutes peuvent être soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges pour leur montant réel, des éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements.
Après déduction de toutes ces charges, un déficit d’exploitation peut être constaté. Ce déficit est alors imputable sur des BIC non professionnels de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
L’amortissement doit être calculé sur la valeur du bien en dehors du terrain et sur sa durée normale d’utilisation, selon la méthode d’amortissement « par composants ». À noter que la déduction des amortissements ne doit pas avoir pour effet de créer un déficit d’exploitation.
L’excédent est alors « stocké » comptablement et sera utilisé ultérieurement, sans condition de durée, pour gommer les résultats d’exploitation positifs à venir.
Le mécanisme de déductibilité des amortissements est au cœur de la location meublée non professionnelle puisqu’il permet :
•en cas d’acquisition par apport personnel : une diminution de la base taxable des revenus générés par l’investissement ;
• en cas d’acquisition par emprunt : pendant la phase de financement, le résultat fiscal est nul grâce à l’utilisation d’une partie des amortissements ; après la phase de financement, les amortissements non utilisés et mis en report permettront de disposer de revenus totalement défiscalisés.
Fiscalité sur les plus values
La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien loué meublé (statut non professionnel) relève du régime des plus-values immobilières. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux.
La plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession du bien et le prix d’acquisition revalorisé :
• des frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière…) pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 % (en cas d’acquisition à titre onéreux),
• du forfait pour travaux de 15 % sous réserve que l’immeuble soit détenu depuis plus de 5 ans ou sous certaines conditions strictes, des travaux pour leur montant réel.
La plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention, vous pourrez donc:
•être exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention,
•être exonérée de prélèvements sociaux après 30 années de détention.