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Le démembrement de propriété est un montage patrimonial permettant de partager un bien avant de le transmettre. Plus complexe que l’indivision, il apporte des solutions qui peuvent correspondre davantage aux objectifs du propriétaire, notamment en matière de donation et d’assurance vie.

L’usufruit et la nue-propriété

Le droit de propriété qu’une personne exerce sur un bien lui appartenant se divise en deux situations juridiques distinctes :

  • D’une part, la nue-propriété qui est le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire.
  • Et d’autre part, l’usufruit qui est le droit de se servir de ce bien ou d’en recevoir les revenus. Par exemple, s’agissant d’un bien immobilier, l’usufruit représente le droit d’encaisser des loyers.

Il y a démembrement de propriété quand la propriété d’un bien est divisée entre un (ou plusieurs) usufruitier, et un (ou plusieurs) nu-propriétaire.

Le droit de jouissance de l’usufruitier porte sur le bien et tous ses accessoires, de même que sur « tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement au bien par voie d’accession ». Cependant, l’usufruitier supporte les charges ordinaires grevant le bien et des charges normalement payées avec les revenus de ce bien. Il doit également veiller à l’entretien du bien et à sa conservation. Il doit jouir de ce bien « en bon père de famille ». Mais il n’est pas tenu de faire les réparations majeures, à moins qu’elles ne résultent de son fait.

Si l’usufruitier manque à son devoir de conservation du bien, le nu-propriétaire est en droit d’accomplir tous les actes matériels (réparations urgentes…) ou juridiques (actions en justice) susceptibles de pallier ce manque.

Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire devient propriétaire de plein droit sans payer de droit de succession ou de donation.

Le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit peuvent être cédés ou vendus en tant que tels. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété dépendent de la durée du démembrement. Pour un usufruit viager (qui se termine au décès de l’usufruitier), sa valeur dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier, et de la valeur du bien. On applique le barème suivant :

  • 10% de la pleine propriété quand il est agé de 91 ans et plus
  • 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
  • 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
  • etc.

Quand l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine  propriété par période de dix ans, dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.

Cas fréquents de démembrement

Le type de démembrement le plus fréquent est le démembrement conventionnel, c’est- à-dire établi par la volonté de l’homme dans un contrat à titre gratuit ou à titre onéreux. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une personne souhaite démembrer un bien :

  • La cession (vente, apport en société…) ou la donation de l’usufruit d’un bien immobilier revêt un intérêt particulier pour les personnes soumises à l’IFI
  • Les parents peuvent céder, pour une durée déterminée, l’usufruit d’un ou plusieurs immeubles à leurs enfants.
  • Une personne, notamment retraitée, peut souhaiter céder la nue-propriété d’un bien, tout en conservant l’usufruit afin d’utiliser le bien ou de profiter de ses revenus .

L’autre type de démembrement courant est l’usufruit légal. Il résulte du choix du conjoint survivant, en l’absence d’enfant d’un premier lit et à défaut de disposition contraire, de recueillir toute la succession en usufruit et non pas le quart en pleine propriété (art. 757 du Code Civil). Il laisse alors la nue-propriété de l’actif successoral aux enfants. Dans ce cas l’usufruit est viager. Le démembrement peut également résulter de dispositions à cause de mort : testament ou donation au dernier vivant entre époux. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant. Par exemple, il arrive souvent qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété.

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À noter que la multiplication des divorces a favorisé l’émergence d’une autre source de démembrement de propriété : l’institution judiciaire avec l’attribution à l’un des ex- conjoints d’une prestation compensatoire en usufruit.

Quelles sont les pistes d’optimisations ?

  • Réduire le cout de la transmission en donnant la nue propriété à vos enfants
  • Aider vos enfants en cédant l’usufruit temporaire
  • Développer votre patrimoine en faisant l’acquisition de la nue propriété d’un bien ou de parts de SCPI

Categories: Fiscalité