fbpx

A qui s’adresse l’investissement en loi Pinel ?

Faible épargne mensuelle et rendement intéressant la loi Pinel peut mécaniquement s’adapter à beaucoup de de nos clients. Au fil du temps, on peut cependant dégager des cas où l’efficacité est optimale: 

– Construire le patrimoine immobilier avec le minimum d’effort

– Préparer ma retraite en épargnant régulièrement 

– Réduire la note fiscale à l’impôt sur le revenu

– Profiter des taux bas actuels pour lever de la dette

– Dynamiser l’épargne dans un contexte de rendement bancaires à 1%

Comment ça fonctionne ?

La loi Pinel concerne les investissements suivants réalisées par des personnes domiciliées en France entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014:

  • les logements réhabilités ou acquis en vue de leur réhabilitation,
  • les locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logement,
  • les logements faisant l’objet de travaux qui concourent à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf,
  • les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
  • les logements construits par le contribuable,
  • les souscriptions dans les SCPI réalisant des investissements éligibles.

La loi Pinel concerne les mêmes investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014. La date de de réalisation à retenir correspond :

à la date du dépôt de la demande du permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire,

  • à la date de la souscription pour les souscriptions au capital de SCPI,
  • à la date de signature de l’acte authentique dans les autres cas.

La date de réalisation permet de connaître le régime applicable.

Les logements doivent être situés dans une commune se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (concrètement toutes les grandes agglomérations) et satisfaire aux caractéristiques de décence prévues par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (ils doivent ainsi comporter certains éléments de confort tels que le chauffage, l’alimentation en eau potable, l’évacuation des eaux ménagères, une cuisine, une installation sanitaire et le raccordement à un réseau électrique).

Par ailleurs certaines normes environnementales doivent être respectées : BBC (bâtiment basse consommation), HPE (Haute performance énergétique), THPE (Trés Haute performance énergétique).

Il est possible de faire l’acquisition de 2 logements par an pour un montant maximum de 300 000 €.

Pinel, du logement social ?

En matière de loi Pinel, le logement doit être loué nu, de manière effective et continue, durant 6 ou 9 ans (seul le délai de 9 ans est applicable pour la loi Duflot). Il doit être affecté à l’habitation principale du locataire. En outre, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition (pour les logements loués neufs) ou la date d’achèvement du logement ou des travaux (dans les autres cas). La loi Pinel permet de louer le logement à un ascendant ou à un descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal du contribuable.

Les plafonds de loyers suivants doivent par ailleurs être respectées (en 2017):

  • 16,83 € par m² en zone A bis,
  • 12,50 € par m² en zone A,
  • 10,07 € par m² en zone B1,
  • 8,75 € par m² en zone B2.

La surface à prendre en compte pour le calcul du plafond s’entend de la surface habitable au sens de l’article R.112-2 du CCH augmentée de la moitié des annexes (balcon, terrasse…), dans la limite de 8 m².

En outre, il convient de respecter certains plafonds de ressources (revenu fiscal de référence):

Zone A BISZone AZone B1 Zone B2
Personne seule37.126 37.12630.26027.234
Couple55.48655.48640.41036.368
Personne seule ou couple ayant une personne à charge72.73766.69948.59643.737
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge86.84379.89358.66652.800
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge103.32694.57969.01462.113
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge116.268106.43177.77870.000

Les ressources à prendre en compte sont celles de l’avant dernière année précédant celle de la signature du bail (N-2), que l’on trouve sur l’avis d’imposition de l’année précédente.

Comment calculer ma réduction d’impôts ?

L’assiette de la réduction d’impôt est constituée:

  • du prix d’acquisition du terrain et du prix payé pour la construction du logement, pour les immeubles que le contribuable fait construire,
  • du prix d’acquisition du local et du montant des travaux de transformation en logement, pour les locaux que le contribuable acquiert en vue de les transformer en logements,
  • du prix d’acquisition et du montant des travaux de réhabilitation pour les logements réhabilités,
  • du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (TVA, frais de notaire, droits d’enregistrement) pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement,
  • du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et du montant des travaux d’achèvement pour les immeubles acquis inachevés.

Cette assiette est soumise à un double plafond:

  • un plafond général de 300.000 euros par an
  • un plafond de 5.500 euros par m² habitable

Exemple : un contribuable fait l’acquisition d’un logement de 50 m² pour 290.000 euros. La base de la réduction d’impôt est de 5.500 x 50 = 275.000 euros, soit un montant inférieur au prix d’acquisition.Effectuer une simulation avec un expert

Le taux de la réduction d’impôt est de 18% pour la loi Duflot. La loi Pinel a instauré des taux différenciés en fonction de la durée de l’engagement de location. Ainsi, le taux est de 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le taux de 21% s’applique si l’engagement initial de 9 ans est prolongé de 3 ans. Les taux sont respectivement de 23 ,29 et 32% pour les investissements ultramarins.

La réduction d’impôt est répartie sur 6, 9 ou 12 ans.

Exemple : si l’on reprend l’exemple précédant et considérant le fait que le logement a été loué durant 9 ans, le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt annuelle de 275.000 x 18%/9 = 5.500 euros.

L’avantage fiscal commence à s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu soit la date d’acquisition du logement pour les logements neufs, la date de la souscription pour les parts de SCPI ou la date d’achèvement du logement ou des travaux dans les autres cas

Contrairement à la loi Scellier, la réduction d’impôt excédant le montant de l’impôt du ne peut être reportée les années suivantes.

Exemple : Si l’on reprend l’exemple précédant et considérant le fait que l’impôt du est égal à 3.000 euros, l’excédant de réduction d’impôt soit 5.500 – 3.000 euros, est définitivement perdu .

Attention, l’aide d’un professionnel est nécessaire pour effectuer un calcul précis prenant en compte le crédit d’impôt, la déductibilité des intérêts d’emprunt et l’imposition des revenus fonciers.

Et à la fin, le Pinel est ce rentable ?

Alors Pinel ou pas Pinel ? D’après un rapport commandé par le gouvernement et publié ce jeudi, investir dans l’immobilier via le dispositif Pinel demande à être sélectif ! Hormis la réduction d’impôts (déjà complexe), la performance se fera en partie sur la valorisation. Il est pour cela capital de se faire accompagner et de faire preuve de bon sens pour la sélection du bien (emplacement, prix, proximité des commerce et des transports ..) afin de réaliser la meilleure opération possible.

Prenez rendez vous premier entretien avec un expert en fiscalité et en immobilier vous permettra d’effectuer une simulation précise